Kaufnebenkosten = verbranntes Geld?

Egal ob man mietet oder kauft es fallen immer gewisse Nebenkosten an. Freunde des Mietens verweisen an dieser Stelle gerne auf die Pflicht des Vermieters sich zu „kümmern“ und die Mietsache in einem akzeptablen Zustand zu halten. Auch die hohen Kaufnebenkosten der Immobilienerwerber werden gerne mit einem schmunzeln als „verbranntes Geld“ bezeichnet. Dieser Artikel wird sich im Detail mit den Nebenkosten beider „Parteien“ auseinander setzen.

Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb

Wer heute eine Immobilie kauft muss sich nicht nur mit der Kaufsumme beschäftigen. Eine Vielzahl von zusätzlichen Kosten muss abgedeckt werden. Das fängt mit „Vater Staat“ an, der die sog. Grunderwerbssteuer verlangt. Diese Steuer muss vom Erwerber auf die Kaufsumme für das Grundstück gezahlt werden. Bei Eigentumswohnung oder auch bei Bauträgerprojekten auf die volle Höhe des Kaufpreises (Stichwort „einheitliches Vertragswerk“). Die Höhe der Steuer variiert je nach Bundesland und reicht von 3,5% (Bayern) bis zu 6,5% (Brandenburg). Wer im zum Beispiel in Brandenburg ein schlüsselfertiges Haus inklusive Grundstück von einem Bauträger für 500.000€ kauft, darf bei Vertragsunterschrift satte 32.500€ an den Staat überweisen. In der Tat  verbranntes Geld, eine wirkliche Gegenleistung bekommt der Immobilienkäufer hierfür nicht!

In vielen Gegenden sind willige Immobilienkäufer außerdem auf Makler angewiesen. Sollte auf Basis der Arbeit eines Maklers ein Kauf zustande kommen, wird die sog. Courtage (oder auch Maklerprovision genannt) fällig. Auch hier variiert die Höhe von Bundesland zu Bundesland. Marktübliche Regelung reichen von 4,7% bis zu 7,14% vom Kaufpreis (Quelle). In manchen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die fällige Provision. UM im Beispiel zu bleibe, der Immobilienkäufer in Brandenburg müsste auf die Kaufsumme von 500.000€ also eine Provision von bis zu 35.700€ zahlen. Ob das Geld für den Makler verbrannt ist oder nicht hängt stark von der Qualität des Maklers ab. Ein guter Makler präsentiert nicht nur eine Immobilie die zum Kauf steht, sondern begleitet auch die vertragliche Kaufabwicklung professionell und beratend.

Alle notwendigen Dokumente, Verträge und Vorgänge (Kaufvertrag, Baubeschreibung, Teilungserklärungen, Grundbuchänderungen…) müssen notariell beurkundet werden. Daher fallen bei fast jeder Immobilientransaktion, egal ob Kauf oder Neubau, Kosten für einen Notar an. Diese Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und betragen meist 1-2% des Immobilienwertes. Der Käufer in Brandenburg muss für seinen Kauf also zusätzlich ca. 5.000€ bis 10.000€ für anfallende Notarkosten einkalkulieren.

In unserem Beispiel addieren sich die Kaufnebenkosten für unseren Beispielkäufer in Brandenburg also zu 78.200€. Diese Ausgaben müssen alle vor Fertigstellung der Immobilie gezahlt werden und schmälern das eventuell vorhandene Eigenkapital. Eine genaue Analyse ALLER Kaufnebenkosten ist für eine sinnvolle Finanzierung unerlässlich (siehe Artikel Imm finanzierung)

Nebenkosten eines Mieters

Ein Mieter muss natürlich keine Grunderwerbsteuer zahlen, notarielle Beglaubigungen sind natürlich auch nicht notwendig. In vielen Fällen wird jedoch eine Maklerprovision fällig, diese kann is zu zwei Monatskaltmieten betragen. Für eine Wohnung die 1.000€ Kaltmiete kostet, kann also eine Provision in Höhe von bis zu 2.000€ fällig werden. Seit dem 1. Januar 2015 gilt das sogenannte „Bestellerprinzip“. Dieses neue Gesetz gesagt, dass ein Mieter nur eine Maklerprovision bezahlen muss wenn er auch selbst den Makler beauftragt hat. In wiefern dieses neue Gesetz in der Praxis funktioniert muss sich erst noch herausstellen.

Nebenkosten? Vorteil Mieter!

Wer eine Immobilie kauft muss satte Kaufnebenkosten verkraften, diese können nochmal bis zu 12% des ursprünglichen Kaufpreises ausmachen. Mietfreunde werden die nächsten Zeilen mit Freude zur Kenntnis nehmen: ein Mieter kann wohl einige Jahre Miete zahlen bis er auf die Summe der Kaufnebenkosten eines Immobilienerwerbers kommt.

Warum der Kauf einer Immobilie trotzdem vorteilhaft gegenüber dem Mieten sein kann, erfahrt ihr in den nächsten Artikeln dieser Serie.

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